Skip to content

Wypowiedzenie umowy najmu – analiza pod kątem prawnym

Przeczytasz w ciągu 7 minut

Jeszcze kilka lat temu najem lokali mieszkalnych był modny w szczególności w grupie studentów lub osób, które przyjechały z innego miasta. Obecnie nasi rodacy o wiele częściej niż kiedyś decydują się na długoterminowe wynajęcie nieruchomości zamiast np. jej zakup. Migracja, brak stabilności zatrudnienia czy poszukiwanie nowych wyzwań sprawiają, że rozwiązanie to staje się atrakcyjniejsze pod kątem logistycznym, ale i finansowym. Rynek nieruchomości przeżywa aktualnie dobry czas. Ceny mieszkań szybują w górę, i to nie tylko w dużych turystycznych lub akademickich miastach. Z tego powodu coraz więcej Polaków, wzorem mieszkańców krajów zachodnich, nie nabywa nieruchomości na własność, lecz ją wynajmuje. Każdy, kto myśli o takim kroku powinien znać jednak realia prawne oraz zrozumieć mechanizmy zachodzące w branży. Sprawdź, jak pod kątem prawnym powinno wyglądać odpowiednie wykonanie wypowiedzenie umowy najmu.

Spis treści:

Czym jest umowa najmu?

Przed wprowadzeniem się do nowego mieszkania konieczne jest dopełnienie kilku formalności, w tym podpisanie umowy z właścicielem lokalu. Żaden najemca nie powinien bagatelizować tej kwestii, ponieważ to umowa będzie najważniejszym dokumentem w razie ewentualnych sporów. Warto poświęcić jej chwilę, prawo cywilne przewiduje bowiem pewne stałe elementy, które mogą się w niej znaleźć. Każda powinna być sporządzona na piśmie, w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Ponadto musi zawierać między innymi: miejsce i data zawarcia, oznaczenie stron umowy (mowa o danych osobowych, a w przypadku firm numerze NIP, siedzibie przedsiębiorstwa itp), okresie trwania stosunku zobowiązaniowego, wysokości czynszu oraz wszelkich innych kosztów, a także sposobie i terminach ich uiszczania. Na ostatni z elementów należy zwrócić szczególną uwagę, a wszelkie wątpliwości od razu rozwiewać. Niezbędne będzie także dokładne opisanie przedmiotu umowy, czyli informacji o mieszkaniu, w tym metrażu, wyposażeniu, stanie nieruchomości itp.               

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu – jak się zabezpieczyć?

Każda umowa powinna zawierać zapisy określające prawa i obowiązki obu stron oraz warunki na jakich może zostać rozwiązana. Wypowiedzenie umowy najmu jest powszechną instytucją, którą określają przepisy polskiego prawa. W grę wchodzi zarówno wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego, jak i samego najemcę. Ustawowy termin, w którym należy podjąć taki krok, uzależniony jest od kilku czynników, w tym treści samego porozumienia stron, jak i charakteru najmu. Odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów jest szczególnie ważne jeśli najemcą jest przedsiębiorca, który w danym lokalu mieszkalnym lub komercyjnym tworzy siedzibę swojego biznesu. Z roku na rok rośnie liczba takich przypadków, a właściciele nieruchomości bardzo chętnie udostępniają swoje cztery kąty osobom prowadzącym działalność gospodarczą.

Jak wypowiedzieć umowę?

Mówiąc o umowie najmu, mamy na myśli jeden z jej dwóch rodzajów: na czas nieokreślony oraz określony. W pierwszym przypadku ogromne znaczenie ma zachowanie terminów wskazanych w kodeksie cywilnym, które są różne, w zależności od tego, na jaki okres rozliczeniowy umówiły się strony. Jeśli najemca płaci za mieszkanie co miesiąc, wypowiedzenie powinien złożyć na ręce właściciela przynajmniej miesiąc przed wyprowadzką. W przypadku rozliczeń co kilka miesięcy, najem musi zostać wypowiedziany najpóźniej na trzy miesiące naprzód, najlepiej na koniec kwartału kalendarzowego. Zdarzają się także najmy kilkunastodniowe. W takich okolicznościach wypowiedzenie należy dostarczyć właścicielowi jak najszybciej, a najpóźniej trzy dni naprzód.  Tego rodzaju normy stosowane są wyłącznie wtedy, gdy okresu wypowiedzenia nie określa sama umowa. Strony na etapie jej zawierania mogą bowiem umówić się na odpowiedni termin i działać według wspólnie ustalonego scenariusza. 

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę lub wynajmującego w przypadku zobowiązania zawartego na czas określony jest co do zasady nieco trudniejsze. Przepisy określają, że rozwiązanie umowy może nastąpić, jeśli obie strony się na to zgodzą. Może również tak się stać w przypadku gdy stosowny zapis znajduje się w samym dokumencie. Konieczne będzie poza tym wskazanie warunków, na jakich umowa może zostać rozwiązana. Umowa najmu na czas określony jest więc niezwykle korzystna dla wynajmującego. Coraz więcej właścicieli nieruchomości decyduje się na tego typu opcję i to bez możliwości wypowiedzenia przez którąś ze stron. Zyskują tym samym pewność stabilnego dochodu przez wiele miesięcy, a nawet lat. 

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy

Bardzo często dochodzi także do sytuacji nadzwyczajnych, których następstwem jest natychmiastowe wypowiedzenie umowy przez którąś ze stron. Możliwość taka wynika jasno z przepisów cywilnych. Najemca na przykład ma prawo wypowiedzieć umowę z dnia na dzień jeśli lokal posiada wady, o których w chwili składania podpisu na umowie nie wiedział i mimo zachowania staranności nie mógł się dowiedzieć. Właściciel mieszkania natomiast może zakończyć umowę między innymi w momencie, gdy osoba wynajmująca używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób; dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe; lub zaniedbuje lokal do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę wartości lub uszkodzenie. Jeszcze jednym przypadkiem jest wynajęcie, podnajęcie lub oddanie do bezpłatnego używania danego lokalu bez zgody jego właściciela. 

Jak powinno wyglądać wypowiedzenie?

Aby wypowiedzenie miało moc prawną musi zawierać kilka zasadniczych elementów. Do podstawowych należą: miejscowość i data sporządzenia umowy; dane obu stron ze wskazaniem, kto wypowiada umowę; podstawa prawna samego wypowiedzenia; określenie przedmiotu najmu; wskazanie terminu, w którym umowa przestaje obowiązywać; podanie przyczyny wypowiedzenia; a także podpisy najemcy oraz wynajmującego. Należy pamiętać ponadto o skutecznym dostarczeniu pisma. Najlepiej zrobić to drogą pocztową, za potwierdzeniem odbioru, a jeśli najemca przekazuje wypowiedzenie osobiście dla własnego dobra powinien poprosić o podpis potwierdzający jego przyjęcie przez wynajmującego.  

Alternatywne rozwiązania

Umowa najmu mieszkania czy innego lokalu nie zawsze musi zostać rozwiązana poprzez jej wypowiedzenie. Istnieje wiele innych możliwości zakończenia stosunku zobowiązaniowego. Bardzo często obie strony dochodzą do porozumienia bez zbędnych formalności, wymieniania się pismami itp. To najszybsze, najtańsze i najmniej stresujące zamknięcie całej sprawy. Jeśli jednak wynajmujący i najemca będą mieć odmienne zdanie, powinni kierować się odpowiednimi normami. W razie jakichkolwiek sporów każda ze stron może jednak bazować na przepisach prawa cywilnego i szukać sprawiedliwości w sądzie. 

Zobacz także

Dołącz do dyskusji

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *